Přijdeme o hodně peněz za jejich služby nebo se nakonec přeci jen vyplatí ? Kdy riskujeme poplatky, i když nakonec prodej bytu či domu vůbec neproběhne ? V čem je uzavírání nájemních a kupních smluv přes agenturu výhodnější ?
Pokusíme se na základě zkušeností z praxe odpovědět na tyto základní otázky, které se promítají do rozhodování v závažných okamžicích našeho života spojených s velkými investicemi či změnou našeho bydlení.
Proč využíváme služby realitních kanceláří ?
Za léta od příchodu realitních kanceláří či agentur do České republiky si na jejich působení pomalu, i když často neochotně, zvykáme. Inzeráty na prodej či pronájem s výhradou proti jednání s realitními kancelářemi sice ještě vycházejí, nicméně trh s nemovitostmi se poslední léta natolik zprofesionalizoval, že nakonec právě přes realitní kanceláře a jejich webové stránky získáme nejlepší přehled o našich možnostech při koupi nového bytu či o tržních cenách našich prodávaných nemovitostí.
Ochrana proti podvodům a podvodníkům
Pravděpodobně nejzávažnější důvod pro volbu realitní kanceláře jako zprostředkovatele bude naše jistota, že nebudeme sjednávat sami beze svědků obchod s podvodníkem. Nájem nebo koupě bytu přes inzerát může také vyjít, ovšem stále ještě si nejsme jisti, že náš smluvní partner, kterého jsme dosud neznali, neprodal nebo nepronajal tutéž nemovitost víckrát a zatímco mu zaplatíme zálohu, už se do našeho vybraného obydlí stěhují úplně jiní obyvatelé. Zřejmě právě proto se v mnohých zemích už ani jinak nežli přes profesionální agentury byty a domy neprodávají ani nepronajímají.
Praxe, komunikace a pravidla
Realitní makléři mají proti laikům velkou výhodu při jednání o těchto transakcích. Zatímco nás neustálé odpovědi na inzerci po krátké době vyčerpávají a jediným našim přáním je nakonec celou věc už konečně uzavřít (což je ten nejhorší předpoklad pro zachování obezřetnosti při jednání o smlouvě), realitní agenti tráví dost času komunikací se zájemci na obou stranách prodejů a nájmů, tudíž se brzy o nekalých praktikách podvodníků dozví a nohou před jejich nabídkou varovat. Před úskoky a nepředvídatelnými zvraty našich ujednání nás ochrání tím, že hned na počátku sjednají se zákazníkem smlouvu a jejím prostřednictvím budou nadále pevně stanovená pravidla zprostředkování a uzavření nájmu či koupě.
Právní rady a pomoc
Většina realitních kanceláří spolupracuje též s právníkem zaměřeným na nemovitosti, který v rámci poradenských služeb realitní kanceláře zodpoví naše dotazy k věcem, které si jinak musíme sami zjistit i k těm, které bychom jinak nejspíše ani nezjišťovali. Profesionální makléř nás navíc předem připraví na řešení otázek spojených s naším dalším postupem při vyřizování hypotéky, podpisu smlouvy či úhradou daní z převodu nemovitostí. Nájemní či kupní smlouvu mezi vámi a druhou stranou přinejmenším připraví nezávislá třetí osoba za pomoci právní rady a kontroly právníka. Ve většině realitních kanceláří bude úhrada za tyto právní služby již zaplacena v poplatku za zprostředkování koupě či nájmu. V neposlední řadě šikovný makléř neztratí hlavu a pomůže časově zorganizovat a dohodnout termíny stěhování, když musíme na jedné straně včas uvolnit původní byt a na druhé straně ještě čekáme na úvěr, na kterém závisí naše příští bydlení.
Komunikace s realitní kanceláří
Je důležité otevřeně sdělit realitní kanceláři všechny důležité údaje, aby na ně mohla od počátku brát zřetel. Tím se podstatně zkrátí čas vyhledávání nejvhodnější příležitosti pro vaše bydlení. Myslete na to, že od pověření agentury máte už svého agenta, který pracuje pro vás a hlavní úlohou agentury je právě vyhledávání odpovídajících příležitostí podle vašich přání. Čím více vstupních údajů tedy na začátku jednání prozradíte, tím máte větší naději na rychlé nabídky podle vašich představ. A jestli jsou vaše očekávání nereálné, tak se to rychlou cestou dozvíte.
K čemu zavazují smlouvy o zprostředkování
Pokud nabízíte byt či dům k prodeji nebo pronájmu, budete hned zpočátku vaší spolupráce s realitní kanceláří podepisovat smlouvu o zprostředkování. Z té by mělo vyplývat, za jakou cenu a za jakých podmínek činíte nabídku a také v jaké výši (uvedením pevné částky nebo procentem z kupní ceny nebo nájemného) bude odměna zprostředkovatele. Každopádně si vyjasněte, jestli pověříte jednu vybranou agenturu výhradním zastoupením či budete spolupracovat s více kancelářemi najednou nebo se mezitím také sami pokusíte sehnat svého kupce či nájemce na stejnou nemovitost. Jakmile se rozhodnete pro výhradní zastoupení či podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu s určitými závazky, nesnažte se tato ujednání už obcházet – následkem bývají vleklé spory. Vyhledá-li agentura kupce či nájemníka pro vaši nemovitost, nepředpokládá se, že se s ním potom dále domluvíte sami a „ušetříte“ tak provizi slíbenou realitní kanceláři.
Závazky z rezervační smlouvy a úhrady za rezervaci
Také když projevíte vážný zájem o koupi domu či bytu z nabídky realitní kanceláře, bude po vás žádat, abyste složili odpovídající výši rezervačního poplatku – tj. asi 3% z kupní ceny. Po jeho přislíbení, bude-li uhrazen včas, nenabízí už agentura tutéž nemovitost dalším zájemcům nebo je informuje o tom, že je na ní rezervace. Důležité potom bude dodržet sjednaný termín pro uzavření kupní nebo nájemní smlouvy. Z rezervační smlouvy má také vyplývat, zda se vámi uhrazený rezervační poplatek později započte na nájemné či na kupní cenu nemovitosti. Vždy to tak být nemusí, bude to záležet na ujednání agentury s druhou stranou, které bylo učiněno před vaší rezervací. Není-li vám tato otázka jasná, nebojte se na ni při podpisu rezervace zeptat.
Přidělení úvěru na bydlení a vrácení rezervačního poplatku
Zároveň zvažte, budete-li potřebovat úvěr od banky a v jakém termínu jej můžete získat. Předpokládá se totiž, že máte připravené financování rezervované nemovitosti, takže se může stát, že při neposkytnutí úvěru včas přijdete o uhrazený rezervační poplatek a nemovitost bude prodána jinému zájemci. V takové chvíli se nejvíce lidí cítí podvedeno a pokládají realitní kanceláře za podvodníky. Záleží však na realitní kanceláři a na vaší vzájemné komunikaci, zda sjednáte mezi sebou vrácení rezervačního poplatku z vážných důvodů – kupříkladu při nepřidělení úvěru od banky, kvůli čemuž nakonec nedojde z vaší strany k slíbenému uzavření smlouvy. Po vypršení termínu rezervace už ale podmínky zpětně nedohodnete. Sejde-li ale z prodeje či pronájmu bez vaší viny, kvůli nedodržení termínu ze strany realitní kanceláře nebo když změní postoj druhá strana připravované smlouvy, poplatek se samozřejmě vrátí nazpátek vám.