|
>> Rady a informace
RADY A TIPY
Jako bonus pro Vás uvádíme několik rad a informací pocházejících ze
zdroje Asociace realitních kanceláří jak nejlépe prodat, koupit,
pronajmout, najmout nemovitost.
Proč a jak jednat s realitní kanceláři ?
Jak výhodně a vhodně pojistit vaši nemovitost ?
Nebojte se hypotéky !
Nájemní bydlení
Základní pravidla pro spolupráci s realitní kanceláří
Doklady potřebné při prodeji nemovitosti
Smlouvy s realitní kanceláří
Exkluzivní nebo neexkluzivní ?
Provize realitních kanceláří
Proč a jak jednat s realitní kanceláří
Přijdeme o hodně peněz za jejich služby nebo se nakonec přeci jen
vyplatí ? Kdy riskujeme poplatky, i když nakonec prodej bytu či domu
vůbec neproběhne ? V čem je uzavírání nájemních a kupních smluv přes
agenturu výhodnější ?
Pokusíme se na základě zkušeností z praxe odpovědět na tyto základní
otázky, které se promítají do rozhodování v závažných okamžicích našeho
života spojených s velkými investicemi či změnou našeho bydlení.
Proč využíváme služby realitních kanceláří ?
Za léta od příchodu realitních kanceláří či agentur do České republiky
si na jejich působení pomalu, i když často neochotně, zvykáme. Inzeráty
na prodej či pronájem s výhradou proti jednání s realitními kancelářemi
sice ještě vycházejí, nicméně trh s nemovitostmi se poslední léta
natolik zprofesionalizoval, že nakonec právě přes realitní kanceláře a
jejich webové stránky získáme nejlepší přehled o našich možnostech při
koupi nového bytu či o tržních cenách našich prodávaných nemovitostí.
Ochrana proti podvodům a podvodníkům
Pravděpodobně nejzávažnější důvod pro volbu realitní kanceláře jako
zprostředkovatele bude naše jistota, že nebudeme sjednávat sami beze
svědků obchod s podvodníkem. Nájem nebo koupě bytu přes inzerát může
také vyjít, ovšem stále ještě si nejsme jisti, že náš smluvní partner,
kterého jsme dosud neznali, neprodal nebo nepronajal tutéž nemovitost
víckrát a zatímco mu zaplatíme zálohu, už se do našeho vybraného obydlí
stěhují úplně jiní obyvatelé. Zřejmě právě proto se v mnohých zemích už
ani jinak nežli přes profesionální agentury byty a domy neprodávají ani
nepronajímají.
Praxe, komunikace a pravidla
Realitní makléři mají proti laikům velkou výhodu při jednání o těchto
transakcích. Zatímco nás neustálé odpovědi na inzerci po krátké době
vyčerpávají a jediným našim přáním je nakonec celou věc už konečně
uzavřít (což je ten nejhorší předpoklad pro zachování obezřetnosti při
jednání o smlouvě), realitní agenti tráví dost času komunikací se
zájemci na obou stranách prodejů a nájmů, tudíž se brzy o nekalých
praktikách podvodníků dozví a nohou před jejich nabídkou varovat. Před
úskoky a nepředvídatelnými zvraty našich ujednání nás ochrání tím, že
hned na počátku sjednají se zákazníkem smlouvu a jejím prostřednictvím
budou nadále pevně stanovená pravidla zprostředkování a uzavření nájmu
či koupě.
Právní rady a pomoc
Většina realitních kanceláří spolupracuje též s právníkem zaměřeným na
nemovitosti, který v rámci poradenských služeb realitní kanceláře
zodpoví naše dotazy k věcem, které si jinak musíme sami zjistit i k těm,
které bychom jinak nejspíše ani nezjišťovali. Profesionální makléř nás
navíc předem připraví na řešení otázek spojených s naším dalším postupem
při vyřizování hypotéky, podpisu smlouvy či úhradou daní z převodu
nemovitostí. Nájemní či kupní smlouvu mezi vámi a druhou stranou
přinejmenším připraví nezávislá třetí osoba za pomoci právní rady a
kontroly právníka. Ve většině realitních kanceláří bude úhrada za tyto
právní služby již zaplacena v poplatku za zprostředkování koupě či
nájmu. V neposlední řadě šikovný makléř neztratí hlavu a pomůže časově
zorganizovat a dohodnout termíny stěhování, když musíme na jedné straně
včas uvolnit původní byt a na druhé straně ještě čekáme na úvěr, na
kterém závisí naše příští bydlení.
Komunikace s realitní kanceláří
Je důležité otevřeně sdělit realitní kanceláři všechny důležité údaje,
aby na ně mohla od počátku brát zřetel. Tím se podstatně zkrátí čas
vyhledávání nejvhodnější příležitosti pro vaše bydlení. Myslete na to,
že od pověření agentury máte už svého agenta, který pracuje pro vás a
hlavní úlohou agentury je právě vyhledávání odpovídajících příležitostí
podle vašich přání. Čím více vstupních údajů tedy na začátku jednání
prozradíte, tím máte větší naději na rychlé nabídky podle vašich
představ. A jestli jsou vaše očekávání nereálné, tak se to rychlou
cestou dozvíte.
K čemu zavazují smlouvy o zprostředkování
Pokud nabízíte byt či dům k prodeji nebo pronájmu, budete hned zpočátku
vaší spolupráce s realitní kanceláří podepisovat smlouvu o
zprostředkování. Z té by mělo vyplývat, za jakou cenu a za jakých
podmínek činíte nabídku a také v jaké výši (uvedením pevné částky nebo
procentem z kupní ceny nebo nájemného) bude odměna zprostředkovatele.
Každopádně si vyjasněte, jestli pověříte jednu vybranou agenturu
výhradním zastoupením či budete spolupracovat s více kancelářemi
najednou nebo se mezitím také sami pokusíte sehnat svého kupce či
nájemce na stejnou nemovitost. Jakmile se rozhodnete pro výhradní
zastoupení či podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu s určitými
závazky, nesnažte se tato ujednání už obcházet – následkem bývají vleklé
spory. Vyhledá-li agentura kupce či nájemníka pro vaši nemovitost,
nepředpokládá se, že se s ním potom dále domluvíte sami a „ušetříte“ tak
provizi slíbenou realitní kanceláři.
Závazky z rezervační smlouvy a úhrady za rezervaci
Také když projevíte vážný zájem o koupi domu či bytu z nabídky realitní
kanceláře, bude po vás žádat, abyste složili odpovídající výši
rezervačního poplatku – tj. asi 3% z kupní ceny. Po jeho přislíbení,
bude-li uhrazen včas, nenabízí už agentura tutéž nemovitost dalším
zájemcům nebo je informuje o tom, že je na ní rezervace. Důležité potom
bude dodržet sjednaný termín pro uzavření kupní nebo nájemní smlouvy. Z
rezervační smlouvy má také vyplývat, zda se vámi uhrazený rezervační
poplatek později započte na nájemné či na kupní cenu nemovitosti. Vždy
to tak být nemusí, bude to záležet na ujednání agentury s druhou
stranou, které bylo učiněno před vaší rezervací. Není-li vám tato otázka
jasná, nebojte se na ni při podpisu rezervace zeptat.
Přidělení úvěru na bydlení a vrácení rezervačního poplatku
Zároveň zvažte, budete-li potřebovat úvěr od banky a v jakém termínu jej
můžete získat. Předpokládá se totiž, že máte připravené financování
rezervované nemovitosti, takže se může stát, že při neposkytnutí úvěru
včas přijdete o uhrazený rezervační poplatek a nemovitost bude prodána
jinému zájemci. V takové chvíli se nejvíce lidí cítí podvedeno a
pokládají realitní kanceláře za podvodníky. Záleží však na realitní
kanceláři a na vaší vzájemné komunikaci, zda sjednáte mezi sebou vrácení
rezervačního poplatku z vážných důvodů – kupříkladu při nepřidělení
úvěru od banky, kvůli čemuž nakonec nedojde z vaší strany k slíbenému
uzavření smlouvy. Po vypršení termínu rezervace už ale podmínky zpětně
nedohodnete. Sejde-li ale z prodeje či pronájmu bez vaší viny, kvůli
nedodržení termínu ze strany realitní kanceláře nebo když změní postoj
druhá strana připravované smlouvy, poplatek se samozřejmě vrátí nazpátek
vám.
Jak výhodně a vhodně pojistit vaši nemovitost ?
Žádná budova není naprosto nedobytná pro zloděje, žádná neodolá
přírodním živlům. Proto je rozumné chránit svůj majetek pojištěním.
Pojištění obytných budov a staveb chrání před škodami vzniklými
působením živlů a před dalšími riziky a můžeme je najít v nabídce řady
pojišťoven.
K čemu slouží, co a proti čemu lze pojistit nebo jaká je výše pojistného
či případného plnění, to vše se dozvíte od našich pojištovacích
partnerů.
Nová nebo časová hodnota ?
Jak již bylo výše zmíněno, výše pojistného závisí na tom, zda je
pojištění uzavřeno na novou nebo časovou hodnotu (cenu).
Nová hodnota
„Novou hodnotou“ nebo "novou cenou" se rozumí pořizovací cena nové věci,
resp. náklady na uvedení poškozené věci do původního stavu. Pojištění na
novou cenu pojištěnému zajistí, že pojišťovna pojištěnému v případě
škody vyplatí pojistné plnění v takové výši, které zaručí uvedení
domácnosti či nemovitosti do stejného stavu jako před škodní událostí.
Časová hodnota
„Časová cena“ neboli „časová hodnota“ bývá definována jako nová cena
věci snížená o částku odpovídající stupni opotřebení nebo jiného
znehodnocení, tzn. cena, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou
událostí.
Pojištění staveb pro bydlení lze sjednat pouze na tzv. novou či časovou
hodnotu (cenu) - nikdy však na hotnotu tržní. To však neznamená, že
pojistnou částku pojišťovna neumožní stanovit tak, aby tržní hodnotě
stavby odpovídala.
Při výplatě pojistné částky se pojišťovna řídí tím, na jakou cenu je
stavba pojištěna a jaké jsou její technické parametry (tloušťka zdiva,
převládající stavební materiál, typ střechy, technický stav
nemovitosti), avšak neřídí se již tím v jaké lokalitě se stavba v rámci
města či obce nachází (za stejný dům na Václavském náměstí či v
neatraktivní části Prahy pojišťovna vyplatí stejné pojistné plnění).
Ať už je pojistná částka stanovena v jakékoli výši, vždy je pojištění
celkově sjednáno na novou či časovou cenu. Volba časové či nové ceny
zpětně ovlivní výši pojistné částky a výši pojistného. ·
V případě pojištění stavby na novou hodnotu uhradí pojišťovna takovou
částku, za níž by bylo zničenou pojištěnou stavbu znovu postavit
(eventuelně poškozenou stavbu opravit). Pojištěný by tak měl dostat
částku, za níž by si mohl nechat postavit stejnou stavbu a ve stejné
kvalitě, jako byla ta předchozí. ·
V případě pojištění na časovou hodnotu zohlední pojišťovna při výplatě
pojistného plnění také opotřebení pojištěného objektu.
Časová vs. nová hodnota aneb výhody a nevýhody
Jelikož je případné pojistné plnění u pojištění na časovou hodnotu vždy
nižší (zahrnuje opotřebení stavby) než u pojištění na hodnotu novou, je
také samozřejmě levnější. Na druhé straně pojistné plnění u časové
hodnoty, v případě vzniku pojistné události, je pro znovuobnovení
pojištěné věci nedostatečné, což může být pro pojištěného velmi
nepříznivé.
NÁJEMNÍ BYDLENÍ
Nájem na dobu určitou a jeho ukončení
V případě nájmu na dobu určitou bude třeba vycházet z toho, že pokud nic
jiného strany nesjednaly ve smlouvě, bude obtížné smlouvu předčasně
ukončit, přinejmenším bude požadováno odstupné. Informujte tedy raději
realitního makléře o tom, že požadujete ve smlouvě uvést i možnost nájem
v určitém případě ukončit před skončením sjednané nájemní doby vaší
výpovědí (s uvedením či bez uvedení důvodu.)
Podnájemní smlouva a její platnost
Máte-li podepsat podnájemní smlouvu, závisí její platnost vždy na tom,
zda nájemce získal od pronajímatele (vlastníka nemovitosti) k podnájmu
oprávnění či alespoň mu jeho nájemní smlouva podnájem bez předchozího
souhlasu pronajímatele nezakazuje. Porušením takového zákazu v nájemní
smlouvě by totiž došlo k ohrožení jak nájmu samotného, tak i
neoprávněného podnájmu, které by mohly být oba výpovědí pronajímatele
záhy ukončeny.
Práva manžela ze smluv o bydlení
Jste-li ženatí či vdaní, mají vaši partneři práva na základě zákona a
vámi sjednaných smluv také – promyslete a dohodněte raději včas, kdy
budete kupovat či pronajímat byt či dům společně a kdy raději oddělíte
svá práva k nim na základě dohody o zúžení (nebo naopak rozšíření)
společného jmění manželů patřičným prohlášením u notáře.
Nebojte se hypotéky
Také patříte k té větší části populace, která by ráda bydlela ve svém a
jedinou možností pro vás je využít úvěrového financování od hypotečních
bank. Přečtěte si naše rady pro vás.
Dnešní běžné doby splatnosti hypoték jsou 20 i 30 let. To je opravdu
velká část produktivního života, a pokud se trochu bojíte zodpovědnosti,
čtěte dále. Pokusíme se vás uklidnit a rozptýlit vaše obavy.
Co když třeba přijde o práci, na delší dobu onemocní nebo se rozvede?
Jak to pak bude se splátkami ? Co se právně změní při případném rozvodu,
jak toto budu řešit. Pokud řešíte podobné otázky čtěte dál.
Veškerou administrativu zajistíme za Vás !
DLOUHODOBÁ NEMOC
Ačkoliv si to nikdo nepřeje, občas se to prostě stane. Můžete nabourat
nebo spadnout z lyží, případně podstoupit operaci a zůstat několik
měsíců v rekonvalescenci. A protože nemocenská má svůj strop, ne příliš
vysoký, může se stát, že vám najednou nebude stačit příjem na splátky,
jídlo a další věci. Co s tím? Jedním z řešení mohou být úspory. Pokud si
našetříte dost na to, abyste třeba půl roku vyžili s nízkým příjmem v
podobě nemocenské, máte vyhráno. Ne každý však tolik peněz dokáže
uspořit, protože kromě hypotéky splácí třeba ještě leasing, alimenty
nebo spotřebitelské půjčky. Elegantní řešení proto představuje
pojištění. Pojistit si můžete hned při vyřizování hypotečního úvěru a
pak už jen klidně spát, protože pokud byste skutečně onemocněli, bude za
vás až po dobu jednoho roku hradit splátky pojišťovna.
ZTRÁTA ZAMĚSTNÁNÍ
Je to tak. Můžete se pohádat se šéfem, mohou vás vystrnadit kolegové,
můžete se dostat do životní krize a zjistit, že vás současné povolání
neuspokojuje. Prostě najednou můžete v práci skončit, aniž byste měli v
zásobě nový pravidelný přísun peněz. V některých případech nebývá
problém rychle sehnat něco jiného, ovšem existují i lokality nebo
profese s nedostatkem volných pracovních míst. V tomto případě platí v
podstatě to samé co u předchozího bodu. Buď můžete něco našetřit, abyste
několik měsíců přežili pouze z podpory, nebo si hypotéku opět pojistit a
být v klidu.
ROZVOD
Pokud jste si pořídili nemovitost sami coby svobodní, patří pouze vám a
partner na ni po rozvodu žádný nárok nemá. Jestliže jste si ji pořídili
společně, existuje několik řešení, jak se vyrovnat. Prvním je, že si byt
či dům v rámci vypořádání společného jmění manželů nechá jeden z vás a
bude sám pokračovat ve splácení. Nemovitost lze také pronajmout, splátky
hradit z vybraného nájemného a byt nebo dům jednou přenechat dětem. Nebo
můžete nemovitost prodat a z utržených peněz hypotéku splatit, případně
může ve splácení pokračovat nový majitel vašeho bytu nebo domu.
SMRT
Většina lidí na ni nechce ani pomyslet, ale za těch třicet nebo více
let, co budete hypotéku splácet, se může stát skutečně cokoliv. V tomto
případě se jednoznačně nejvíc vyplatí pojištění. Pokud by k této situaci
čistě náhodou došlo, pojišťovna uhradí nesplacenou část hypotéky za vás.
Pojistit byste se měli především v případě, že máte rodinu. Jeden rodič
se dvěma malými dětmi by na splátky zřejmě vydělával dost obtížně. Když
ale pojišťovna zbytek dluhu zaplatí za něj a jemu zůstane nemovitost,
bude mít o jednu pořádnou starost míň.
Většinu těchto i dalších otázek vám rádi zodpoví naši finanční poradci.
…… a vězte, skoro vše se dá pojistit.
Doklady potřebné při prodeji nemovitosti
Většinu z těchto dokladů jsme schopni si zajistit bezplatně a bez vaší
součinnosti.
nabývací listina (např. kupní smlouvy, dědické rozhodnutí, darovací
smlouvy )
kolaudační rozhodnutí
dohoda o zřízení práva osobního užívání
výpis z Katastru nemovitostí (aktuální)
snímek z katastrální mapy
výpis z obchodního rejstříku (u právnických osob)
znalecký posudek - projektová dokumentace
stanovisko stavebního odboru k využitelnosti pozemku (v souladu se
schváleným územním plánem pro dané území)
Informace o inženýrských sítích v místě ( vyjádření o možnosti připojení
na inženýrské sítě od příslušných dodavatelů )
vyřešení přístupu k nemovitosti
práva třetích osob k předmětným nemovitostem ( zástavní práva, věcná
břemena, předkupní práva, nájemní vztahy )
vyjádření finančního úřadu o bezdlužnosti majitele nemovitosti
Smlouvy s realitní kanceláří
Většina z Vás odmítá podepsat smlouvu s realitní kanceláří. Nejraději
byste volnou spolupráci, kdy realitní kancelář přivede zájemce, který se
na Vaši nemovitost podívá, podepíše smlouvu, zaplatí peníze a vy
zaplatíte realitní kanceláři. Proč ne, že? Mohli byste zadat nemovitost
do více realitních kanceláří, a měli tak větší šanci na úspěch. Na co
smlouvu, když Vy přece nechcete realitní kancelář obejít, že? Myslím, že
bych byl u Vás velice populární, kdybych ještě chvilku pokračoval tímto
směrem.
Každý z Vás, kdo prodáváte či pronajímáte, chcete získat určitou částku
peněz. V případě, že se rozhodnete spolupracovat s realitní kanceláří,
je to přesně to, co chcete po realitní kanceláři. Většina z Vás asi také
souhlasí se zaběhnutým systémem vyplácení realitní kanceláře pouze v
případě úspěchu realizace prodeje či pronájmu Vaší nemovitosti.
Nepředpokládám, že v realitní kanceláři nabídnete svoji nemovitost k
prodeji či pronájmu a v témže okamžiku jim složíte částku ve výši
provize, aby měli předem na úhradu nákladů spojených s jejich činností
(v takovém případě byste to asi byli Vy, kdo by trval na podepsání
smlouvy). Ne, hezky si počkáte, až zainvestují svoje vlastní peníze do
nájmu, propagace, telefonů, benzínu, personálu, právníků atd., atd., a
sledujete, jestli jejich investování přineslo úspěch v případě realizace
prodeje či pronájmu Vaší nemovitosti. Teprve potom zaplatíte realitní
kanceláři provizi.
A to je ten důvod, proč by realitní kancelář měla chtít s Vámi podepsat
smlouvu. Do jisté míry to také ukazuje, jestli pro Vás hodlají vůbec
něco udělat. Chtějí po Vás smlouvu - chtějí do Vás investovat a chtějí
si svoji investici pojistit. Nechtějí smlouvu - nemají si co zajišťovat,
protože do Vás nic investovat nebudou. Nezapomeňte:
"Podpisu smlouvy o zprostředkování s realitní kanceláří vždy musí
předcházet pečlivý výběr realitní kanceláře. Jen tak nebudete v budoucnu
litovat, že jste ji podepsali."
Realitní servis
Realitní společnost SMART reality Vám GARANTUJE hladký průběh obchodu.
Zaručujeme vám klid a jistotu při převodu vaší nemovitosti.
Zajistíme Vám pohodlný a bezpečný způsob prodeje, koupě a pronájmu
nemovitosti, kde veškerou složitou agendu vyřizuje Váš osobní realitní
makléř. Tento efektivní a rychlý způsob prodeje Vám šetří čas, finance,
nezatěžuje Vás starostmi a chrání naprosto Vaše soukromí.
Jsme připraveni postarat se o kvalitní prezentaci vaší nemovitosti,
fotografickou, video-prezentaci i formou osobní nabídky. Jsme schopni
poradit Vám a zajistit adekvátní variantu financování.
Zrealizujeme za vás prodej i pronájem nemovitosti včetně právní stránky
k vaší spokojenosti a dle vašich požadavků. Poskytneme Vám kvalitní
služby ke spokojenosti obou stran. Dále zajistíme finanční a právní
servis, který zaručí, že za svoji nemovitost dostanete vždy peníze
rychle, na druhou stranu ji bezpečně a snadno koupíte nebo si ji
pronajmete.
Upozorníme Vás na možná rizika transakce a budeme se snažit je po právní
stránce eliminovat. Věříme tomu, že pokud se na nás obrátíte, budete
mile překvapeni naším přístupem a servisem, který klade důraz ne na
kvantitu, ale na kvalitu.
vyhledání vhodného zájemce o koupi nemovitosti
atraktivní a pečlivé zpracování prezentace nabízené nemovitosti
zpracování dokumentačního foto případně video záznamu nemovitosti
zjištění tržní ceny nemovitosti s přihlédnutím ke konkrétní lokalitě
zařazení nabízené nemovitosti do naší realitní databáze
fyzická návštěva všech nemovitostí našim vyškoleným makléřem s ohledem
na Vaše soukromí a po dohodě s Vámi sjedná makléř prohlídku a navštěvuje
s klienty Vaši nemovitost
pokud klient souhlasí s koupí nabízené nemovitosti, makléř zajistí
veškeré právní kroky, od složení rezervační zálohy až k podpisu kupní
smlouvy a předání nemovitost. Vše se samozřejmě děje ve spolupráci se
spolupracujícíci advokátní kanceláří.
zpracování veškeré agendy související s obchodním případem
pravidelný kontakt s makléřem a poskytnutí informace o průběhu obchodu
GARANTUJEME bezpečné financování a převod finančních prostředků
nabízíme Vám finanční a daňové poradenství k obchodnímu případu
seznámíme Vás se současnými možnostmi a trendy realitního trhu
poskytujeme poradenství v oblasti obchodu s nemovitostmi a jejich
financováním
Veškeré tyto služby jsou zahrnuty v ceně provize.
Bližší informace a dotazy týkající se podmínek Vám rádi zodpovíme.
PREZENTACE NABÍDEK NEMOVITOSTÍ
Vaši nemovitost dále inzerujeme na nejnavštěvovanějších realitních
serverech , v regionálním tisku i v celostátních odborných časopisech. I
tato služba je zahrnuta v ceně naší provize.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Autorská práva:
Provozovatel a správce stránek neručí za
správnost a úplnost informací na těchto stránkách včetně inzerce
na jiných realitních serverech.
Provozovatel může kdykoliv a jakkoliv bez
předchozího upozornění provádět změny informací na těchto stránkách.
Provozovatel nenese žádnou odpovědnost
(přímou i nepřímou) za případné škody, které návštěvníkům stránek mohou
vzniknout v souvislosti s používáním stránek.
Provozovatel stránek přebírá některé z
informací publikovaných na internetových stránkách z jiných zdrojů,
které jsou uvedeny a žádným způsobem neručí za jejich správnost anebo
kompletnost.
Užívat
internetové stránky provozovatele (celé nebo jejich části) jinak, než
pro osobní potřebu není povoleno bez předchozího schválení
provozovatele.
|